Pajak Pembangunan Resort: Panduan Perpajakan dari Awal hingga Exit Strategy

Membangun resort bukan hanya persoalan membeli tanah, membangun villa atau hotel, kemudian menyewakannya kepada wisatawan. Dari perspektif perpajakan, proyek resort merupakan rangkaian transaksi yang melibatkan berbagai jenis pajak sejak tahap akuisisi tanah, pembangunan, penjualan unit, operasional, pembayaran bagi hasil hingga saat investor melakukan exit strategy.

Kesalahan dalam menentukan struktur bisnis sejak awal dapat menimbulkan konsekuensi pajak yang signifikan.

Karena itu, perencanaan pajak sebaiknya dilakukan sebelum tanah dibeli dan pembangunan dimulai, bukan setelah resort selesai dibangun.

Materi sumber membagi model bisnis resort menjadi dua pendekatan utama, yaitu bisnis model tradisional dan bisnis model hybrid, kemudian dilanjutkan dengan pembahasan mengenai exit melalui penjualan aset atau penjualan saham.

---

1. Menentukan Model Bisnis Resort Sejak Awal

Secara sederhana, terdapat dua model yang dapat digunakan.

Model Tradisional

Pada model tradisional, investor atau perusahaan melakukan pembangunan resort untuk kemudian mengoperasikannya sebagai bisnis jasa akomodasi.

Dalam model ini, kepemilikan aset dan kegiatan operasional pada dasarnya berada dalam satu struktur bisnis.

Model Hybrid

Model hybrid memiliki karakteristik yang berbeda.

Developer melakukan pembangunan, kemudian menjual unit kepada investor atau villa owner, tetapi unit tersebut tetap dioperasikan sebagai bagian dari resort dengan konsep bagi hasil.

Struktur seperti ini tentu memberikan konsekuensi perpajakan yang berbeda dibandingkan model tradisional.

Inilah alasan tax planning harus dilakukan sejak tahap desain bisnis.

---

2. Pajak Saat Akuisisi Tanah

Tahap pertama dalam pembangunan resort biasanya adalah memperoleh tanah.

Dalam materi, aspek yang dibahas antara lain Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB).

Dasar pengenaan BPHTB adalah Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP), dengan tarif yang disebutkan dalam materi sebesar 5% setelah memperhitungkan NPOPTKP sesuai ketentuan yang berlaku di daerah.

Secara sederhana:

BPHTB = 5% × (NPOP – NPOPTKP)

Namun, NPOPTKP bukan angka yang dapat selalu diasumsikan sama untuk seluruh daerah. Karena itu, investor perlu melihat ketentuan daerah tempat resort akan dibangun.

Jangan hanya melihat harga tanah

Dalam tax planning properti, harga tanah bukan satu-satunya faktor.

Investor juga perlu mempertimbangkan:

• siapa yang membeli tanah;
• apakah tanah dibeli oleh orang pribadi atau badan;
• kapan badan usaha didirikan;
• apakah tanah kemudian dialihkan kepada perusahaan;
• nilai transaksi;
• nilai pasar;
• aspek BPHTB;
• serta konsekuensi perpajakan ketika aset dialihkan.

---

3. Tanah Pribadi Kemudian Disetorkan sebagai Modal ke Perusahaan

Salah satu struktur yang dapat muncul adalah pemilik terlebih dahulu mengamankan tanah sebagai aset pribadi, kemudian setelah badan usaha terbentuk, tanah tersebut dimasukkan ke perusahaan sebagai setoran modal.

Materi mengacu pada Pasal 34 UU Perseroan Terbatas mengenai penyetoran modal saham yang dapat dilakukan dalam bentuk uang dan/atau bentuk lainnya. Untuk setoran dalam bentuk lain, penilaiannya menggunakan nilai wajar berdasarkan harga pasar atau penilaian ahli yang tidak terafiliasi.

Artinya, setoran modal berupa tanah tidak seharusnya menggunakan nilai yang ditentukan secara sepihak.

Nilai wajar menjadi salah satu aspek penting.

Materi juga membahas kewajiban publikasi apabila setoran modal berupa benda tidak bergerak, dengan batas waktu yang dicantumkan dalam materi.

---

4. Penilaian Aset untuk Tujuan Perpajakan

Dalam proyek resort, nilai aset dapat menjadi sangat penting karena tanah dan bangunan merupakan bagian utama dari investasi.

Materi mencantumkan PMK Nomor 79 Tahun 2023 tentang Tata Cara Penilaian untuk Tujuan Perpajakan.

Penilaian untuk tujuan perpajakan dilakukan secara objektif dan profesional berdasarkan standar penilaian untuk menentukan nilai objek tertentu. DJP dapat melakukan penilaian terhadap aset berwujud, aset tidak berwujud dan bisnis.

Karena itu, dalam proyek bernilai besar, dokumentasi mengenai nilai wajar dan dasar penilaiannya sebaiknya disiapkan sejak awal.

---

5. Pajak atas Jasa Konstruksi

Setelah tanah tersedia, tahap berikutnya adalah pembangunan.

Pembangunan resort dapat melibatkan berbagai jasa konstruksi, mulai dari perencanaan, konsultansi, pekerjaan konstruksi sampai pekerjaan terintegrasi seperti EPC.

Materi membagi jasa konstruksi menjadi tiga kelompok utama:

1. Konsultansi konstruksi;
2. Pekerjaan konstruksi;
3. Pekerjaan konstruksi terintegrasi.

Salah satu faktor penting dalam menentukan tarif PPh final jasa konstruksi adalah status sertifikasi penyedia jasa, termasuk SBU/SKK.

Materi menekankan bahwa penyedia jasa tanpa sertifikat dapat dikenakan tarif yang lebih tinggi, meskipun pengenaan pajak tersebut tidak menghilangkan kewajiban hukum terkait sertifikasi.

Materi mencantumkan tarif pekerjaan konstruksi sebesar:

Untuk konsultansi dan konstruksi terintegrasi, materi juga mencantumkan tarif yang berbeda berdasarkan status sertifikasinya.

Catatan: tarif di atas mengikuti materi sumber yang Anda upload. Sebelum dipublikasikan sebagai panduan praktis, tarif dan regulasi sebaiknya diverifikasi kembali dengan ketentuan terbaru.

---

6. Waspadai PPN Kegiatan Membangun Sendiri (KMS)

Hal berikutnya yang perlu diperhatikan adalah kemungkinan penerapan PPN atas Kegiatan Membangun Sendiri (KMS).

Materi menjelaskan KMS sebagai kegiatan membangun bangunan baru atau memperluas bangunan lama yang dilakukan tidak dalam kegiatan usaha atau pekerjaan, termasuk kondisi tertentu ketika pembangunan dilakukan oleh pihak lain tetapi PPN tidak dipungut oleh pemborong.

Materi kemudian mencantumkan tiga kondisi utama terkait bangunan yang terkena PPN KMS:

• konstruksi utama menggunakan material seperti kayu, beton, batu bata atau baja;
• diperuntukkan sebagai hunian atau tempat kegiatan usaha;
• luas bangunan paling sedikit 200 m².

Dalam materi juga dicantumkan tarif efektif 2,2% dari total biaya pembangunan tanpa tanah.

Dokumentasi pembayaran dan administrasi PPN menjadi penting karena materi juga membahas SSP dan Faktur Pajak sebagai dokumen yang berkaitan dengan penyetoran.

---

7. Pajak Masukan Selama Pembangunan Resort

Bagi perusahaan yang berstatus PKP, salah satu isu penting adalah pengkreditan Pajak Masukan.

Pada prinsipnya, Pajak Masukan dalam suatu Masa Pajak dikreditkan dengan Pajak Keluaran dalam Masa Pajak yang sama.

Namun, tidak semua Pajak Masukan otomatis dapat dikreditkan.

Materi menegaskan bahwa pengeluaran harus mempunyai hubungan langsung dengan kegiatan usaha dan berkaitan dengan penyerahan yang terutang PPN.

Hubungan langsung tersebut mencakup kegiatan seperti:

• produksi;
• distribusi;
• pemasaran;
• manajemen.

Prinsip sederhananya:

Ada hubungan langsung dengan kegiatan usaha + berkaitan dengan penyerahan yang terutang PPN = berpotensi dapat dikreditkan.

Karena itu, dokumentasi pembelian material, jasa konstruksi, desain, peralatan, furniture dan pengeluaran lainnya perlu ditata dengan baik sejak proyek dimulai.

---

8. Saat Resort Mulai Beroperasi

Ketika pembangunan selesai, karakter perpajakan resort mulai berubah.

Resort dapat memperoleh pendapatan dari berbagai sumber, misalnya:

• penyewaan kamar;
• penyewaan ruangan;
• makanan dan minuman;
• fasilitas tambahan;
• event;
• aktivitas hiburan;
• dan sumber pendapatan lainnya.

Salah satu aspek penting adalah membedakan PPN dengan pajak daerah/PBJT.

Materi mengacu pada ketentuan PBJT dan menjelaskan bahwa dasar pengenaan PBJT untuk jasa perhotelan pada prinsipnya berkaitan dengan jumlah pembayaran kepada penyedia jasa perhotelan.

Sementara itu, jasa tertentu dalam kelompok jasa perhotelan, termasuk penyewaan kamar dan fasilitas terkait akomodasi, merupakan jasa yang tidak dikenai PPN berdasarkan materi yang mengacu pada PMK 70 Tahun 2022.

---

9. Tidak Semua Sewa Ruangan di Resort Perlakuannya Sama

Ini menjadi area yang sering terlewat.

Materi membedakan antara:

Sewa ruangan untuk kegiatan/event

Misalnya ruangan digunakan untuk:

• meeting;
• pertemuan;
• event tertentu.

Sewa ruangan untuk kegiatan komersial lainnya

Karakter transaksinya perlu dianalisis karena tidak semua jenis pemanfaatan ruangan otomatis memperoleh perlakuan pajak yang sama.

Materi juga membahas fasilitas tambahan yang melekat pada jasa akomodasi, seperti room service, AC, laundry, extra bed, furniture, internet, TV dan fasilitas terkait lainnya.

Artinya, pemilik resort perlu melakukan mapping setiap jenis revenue stream.

Jangan hanya membuat satu akun:

“Pendapatan Resort”

tetapi sebaiknya dipetakan berdasarkan jenis transaksinya.

BACA JUGA : Gaji atau Dividen untuk Direktur Utama? Mana yang Lebih Efisien Pajaknya?

---

10. Model Hybrid: Villa Dijual tetapi Tetap Dioperasikan Resort

Model hybrid menarik karena investor membeli unit villa tetapi unit tersebut kemudian masuk ke sistem operasional resort.

Materi menggambarkan adanya hubungan antara villa owner, resort/operator dan guest, termasuk mekanisme bagi hasil.

Di sinilah kontrak menjadi sangat penting.

Perjanjian perlu menjelaskan antara lain:

• siapa pemilik aset;
• siapa operator;
• siapa yang menerima pembayaran tamu;
• bagaimana revenue sharing dihitung;
• biaya apa saja yang boleh dikurangkan;
• management fee;
• maintenance fee;
• sinking fund;
• hak penggunaan pribadi oleh villa owner;
• serta perlakuan pajaknya.

---

11. Pajak atas Pembayaran Bagi Hasil Villa

Pembayaran kepada villa owner perlu dilihat berdasarkan karakter transaksi yang sebenarnya.

Materi mengaitkannya dengan PPh Final atas persewaan tanah dan/atau bangunan.

PP Nomor 34 Tahun 2017 dalam materi menyebutkan penghasilan dari persewaan tanah dan/atau bangunan dikenai PPh bersifat final sebesar 10% dari jumlah bruto nilai persewaan.

Dalam struktur pembayaran bagi hasil, operator hotel dapat berperan sebagai pihak yang melakukan pemotongan apabila memenuhi ketentuan sebagai pemotong.

---

12. Bagaimana Jika Villa Owner adalah Wajib Pajak Luar Negeri?

Ini menjadi semakin penting jika resort memiliki investor asing.

Materi membahas PPh Pasal 26 atas penghasilan yang dibayarkan kepada Wajib Pajak luar negeri, termasuk penghasilan berupa sewa atau penggunaan harta.

Tarif domestik yang dicantumkan dalam materi adalah 20% dari jumlah bruto, dengan kemungkinan penerapan tax treaty apabila persyaratannya terpenuhi.

Karena itu, sebelum menjual villa kepada investor asing, struktur kepemilikan dan mekanisme pembayaran bagi hasil sebaiknya dianalisis terlebih dahulu.

---

13. Management Fee dan Common Area Fee

Selain revenue sharing, operator resort dapat mengenakan management fee/common area fee kepada villa owner.

Materi menyebutkan bahwa pengelola resort menagih management fee dan penggunaan fasilitas umum kepada pemilik unit.

Dalam materi, transaksi tersebut dikaitkan dengan:

• PPN bagi pengelola resort;
• PPh 23 bagi pemilik unit apabila memenuhi ketentuan pemotongan.

Ada pula sinking fund/biaya pemeliharaan, yang dikumpulkan dari porsi bagi hasil untuk perbaikan villa dan dalam materi dijelaskan sebagai reimbursement.

Hal ini menunjukkan pentingnya memisahkan:

Revenue Sharing ≠ Management Fee ≠ Maintenance/Sinking Fund.

Ketiganya dapat memiliki karakter perpajakan yang berbeda.

---

14. Pajak Saat Villa atau Unit Resort Dijual

Pada tahap penjualan unit, pajak perlu dianalisis dari sisi developer dan pembeli.

Materi memetakan beberapa komponen seperti:

• Income Tax;
• withholding;
• VAT;
• Luxury Tax;
• levy.

Materi juga membahas PPN BM berdasarkan PMK 15 Tahun 2023 serta threshold tertentu untuk properti premium.

Karena itu, jika resort menggunakan konsep villa premium, jangan hanya menghitung harga jual dan margin developer.

Tax planning perlu memasukkan seluruh komponen pajak dalam simulasi harga jual.

---

15. PPN yang Sudah Dikreditkan tetapi Resort Belum Menghasilkan Penyerahan

Ini merupakan salah satu risiko penting bagi proyek resort yang pembangunannya berlangsung bertahun-tahun.

Materi mengutip ketentuan bahwa apabila dalam jangka waktu tertentu sejak pertama kali Pajak Masukan dikreditkan PKP belum melakukan penyerahan BKP/JKP atau ekspor yang terkait, Pajak Masukan tersebut dapat menjadi tidak dapat dikreditkan. Materi mencantumkan jangka waktu tiga tahun, dengan kemungkinan periode lebih panjang untuk sektor usaha tertentu.

Untuk sektor tertentu, materi mencantumkan kemungkinan sampai lima tahun berdasarkan PMK Nomor 18 Tahun 2021.

Ini penting bagi developer resort yang:

membangun sekarang → belum beroperasi → belum ada revenue → tetapi sudah mengakumulasi Pajak Masukan.

Karena itu, status proyek dan timeline komersialisasi harus menjadi bagian dari tax planning.

BACA JUGA ; PT Sudah Berdiri tetapi Belum Beroperasi: Apakah Tetap Wajib Lapor Pajak?

---

16. Exit Strategy: Jual Aset atau Jual Saham?

Investor yang membangun resort seharusnya tidak hanya memikirkan:

“Bagaimana cara membangun resort?”

tetapi juga:

“Bagaimana saya akan keluar dari investasi ini?”

Materi secara eksplisit membagi exit menjadi dua:

1. Jual Asset

Perusahaan menjual tanah, bangunan atau aset resort.

2. Jual Saham

Investor menjual saham perusahaan yang memiliki atau mengoperasikan resort.

Keduanya memiliki konsekuensi pajak yang berbeda.

---

17. Jika Exit Dilakukan dengan Menjual Aset

Untuk PKP, penjualan aset tertentu dapat menimbulkan PPN.

Materi mengacu pada Pasal 16D yang pada prinsipnya mengenakan PPN atas penyerahan aktiva yang semula tidak dimaksudkan untuk diperjualbelikan oleh PKP, dengan pengecualian tertentu.

Dengan demikian, menjual resort sebagai aset tidak hanya persoalan:

Harga jual – nilai buku = keuntungan.

Perlu dilakukan analisis terhadap:

• PPN;
• PPh;
• BPHTB;
• status PKP;
• Pajak Masukan;
• karakter tanah dan bangunan;
• serta struktur transaksi.

---

18. Jika Exit Dilakukan dengan Menjual Saham

Alternatif lainnya adalah menjual saham perusahaan.

Materi membahas ketentuan PPh Pasal 26 untuk penjualan atau pengalihan saham tertentu oleh Wajib Pajak luar negeri.

Materi mencantumkan:

20% × 25% dari harga jual = 5% dari harga jual

dan pajak tersebut bersifat final berdasarkan ketentuan yang dikutip dalam materi.

Namun, untuk transaksi yang melibatkan investor luar negeri, analisis tidak berhenti pada domestic rule.

Tax treaty/DTA dapat menjadi sangat penting.

Materi juga membahas kondisi ketika nilai perusahaan lebih dari 50% berasal secara langsung atau tidak langsung dari immovable property di negara lain serta kemungkinan hak pemajakan negara tempat properti berada.

---

19. Kesimpulan: Pajak Resort Harus Dirancang dari Awal

Pembangunan resort merupakan proyek jangka panjang dengan banyak titik perpajakan.

Secara sederhana, siklusnya dapat digambarkan:

Akuisisi Tanah
↓
BPHTB & Struktur Kepemilikan
↓
Pembangunan
↓
PPh Jasa Konstruksi & PPN/KMS
↓
Penjualan Unit
↓
PPh, PPN, PBJT/ketentuan terkait & potensi PPN BM
↓
Operasional Resort
↓
PBJT, PPN atas transaksi tertentu, PPh & withholding
↓
Revenue Sharing / Management Fee
↓
Exit Strategy
↓
Jual Aset atau Jual Saham

Karena itu, tax planning resort idealnya dilakukan sebelum transaksi pertama terjadi.

Bukan setelah muncul pemeriksaan pajak.

Bukan setelah menerima SP2DK.

Dan bukan ketika investor sudah memutuskan untuk menjual resort.

Semakin besar nilai investasi resort, semakin penting melakukan tax structuring, tax compliance dan exit tax planning secara terintegrasi.

---

Q&A / FAQ

Apakah pembangunan resort dikenakan pajak?

Ya. Pembangunan resort dapat menimbulkan berbagai kewajiban pajak, mulai dari transaksi tanah, jasa konstruksi, PPN/KMS, Pajak Masukan, penjualan unit hingga pajak ketika resort beroperasi dan akhirnya dijual.

Apakah pembangunan resort bisa terkena PPN Kegiatan Membangun Sendiri?

Dalam kondisi tertentu, bisa. Materi membahas KMS dan tiga kondisi utama terkait konstruksi, peruntukan dan luas bangunan minimal 200 m².

Berapa tarif PPh jasa konstruksi untuk pembangunan resort?

Materi mencantumkan tarif yang berbeda berdasarkan jenis pekerjaan dan status sertifikasi penyedia jasa, antara lain 1,75%, 2,65%, 4%, serta tarif tertentu untuk konsultansi dan konstruksi terintegrasi.

Apakah Pajak Masukan pembangunan resort dapat dikreditkan?

Tidak selalu. Pengeluaran harus mempunyai hubungan langsung dengan kegiatan usaha dan berkaitan dengan penyerahan yang terutang PPN.

Apakah pendapatan hotel dikenakan PPN?

Tidak semua jasa perhotelan dikenai PPN. Materi mengacu pada PMK 70 Tahun 2022 yang mengecualikan jasa tertentu dalam kelompok jasa perhotelan, termasuk penyewaan kamar dan fasilitas terkait.

Bagaimana pajak atas bagi hasil kepada pemilik villa?

Karakter transaksi perlu dianalisis berdasarkan perjanjian dan substansi pembayaran. Materi membahas kemungkinan perlakuan sebagai persewaan tanah/bangunan dengan PPh Final 10% untuk pihak dalam negeri dan PPh Pasal 26 untuk kondisi tertentu yang melibatkan Wajib Pajak luar negeri.

Apakah investor asing dapat memiliki unit villa?

Struktur kepemilikan investor asing membutuhkan analisis hukum dan pajak tersendiri. Khusus pembayaran penghasilan kepada Wajib Pajak luar negeri, materi membahas PPh Pasal 26 dan kemungkinan penggunaan tax treaty.

Mana yang lebih baik untuk exit, jual aset atau jual saham?

Tidak ada jawaban yang sama untuk semua proyek. Jual aset dan jual saham mempunyai konsekuensi pajak berbeda. Karena itu, sebaiknya dilakukan simulasi after-tax proceeds sebelum menentukan struktur exit.

Kapan tax planning resort sebaiknya dilakukan?

Idealnya sebelum pembelian tanah dan sebelum struktur bisnis ditetapkan. Dengan begitu, struktur kepemilikan, pembiayaan, pembangunan, penjualan unit, operasional dan exit dapat dirancang secara terintegrasi.

Sedang Merencanakan Pembangunan Resort?

Jangan menunggu proyek selesai untuk menghitung pajaknya.

Freelance Pajak dapat membantu melakukan kajian perpajakan dari tahap awal proyek, termasuk:

• Analisis struktur kepemilikan tanah dan perusahaan
• Tax planning pembangunan resort
• Analisis PPh jasa konstruksi
• Review PPN dan Pajak Masukan
• Analisis penjualan villa/unit
• Review skema revenue sharing
• Analisis pajak investor asing
• Tax planning operasional resort
• Analisis exit strategy: asset deal vs share deal

Rencanakan pajaknya sejak awal agar keputusan bisnis tidak menimbulkan beban pajak yang tidak terduga di kemudian hari.

Konsultasi Pajak & Tax Planning
🌐 freelancepajak.com
📱 0852-3377-6649